法治社会买房产 好的律师很重要

 

在纽约有众多的房地产律师，他们的收费从800美金到3500美金不等。大家有可能觉得律师抓到篮里都是菜，然而，我们今天讲以下两个真实故事，让大家从中了解，好的律师应该是怎样的。

从一个洗碗机合同条款说起

别小看洗碗机，它可是很多当地买家必须要的一样配件。可是纽约很多旧一点的大楼没有，也不允许单元自己花钱装，因为大楼的下水道不能支持那么多洗碗机。关于这一点，大楼往往在业主守则里有明文规定。我有一个客户，签了合同要买一个有洗碗机的单元。签合同的时候，他的律师告诉他，这个大楼是不允许安装洗碗机的。那怎么办呢？他不想不买，于是我们在合同中加了一句：这个洗碗机是允许的。卖家也签了合同。结果到了物业公司审查的阶段，物业公司说这个洗碗机是不允许的。原来，卖家买这个房子的时候，洗碗机就已经在了，他们以为他们的洗碗机是破例允许的（grandfathered in）。可是大楼这几年Board 也换人了，对这项规定也变得从原来的眼开眼闭到严格执行。最后，卖家必须把洗碗机拆除。我们因为合同里写那一句“错在卖家”的条款，所以得以要回一笔远远超过一个洗碗机的钱。

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新楼盘地税估计误差的陷井

新楼盘的销售资料里会有估计的地税。那个地税当然是有可能或者说一般会和实际的地税有误差。那究竟应该相差多少呢？我的一个客户在看一个新盘的时候，觉得地税很低很吸引。结果，他的律师做完尽职调查后告诉他，那个地税是以大楼在申请销售资料批准的那个时候的楼房价值作为计算地税的基础。那个时候的大楼刚刚开始建造，所以大楼的价值当然远远低于完工后的建筑价值，所以显示的地税是不切实际的低。我们知道，所有的新楼地税会有一个估计误差，在法律上这个是允许的，可是这个发展商的做法就有点讲不过去了。据律师讲，只有很少的发展商会这样估算。一般应该以完工后的大楼建筑作为基数。

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买卖房屋交接后回租的策略（Post-ClosingOccupancy）

   有的卖家因为种种原因，希望在房子交接后再在房子里住一阵，这就构成原来的卖家变成买家的租客。听上去这好像没有什么，其实，这里面大有讲究。我有一个客户被卖家要求回租，他一开始并不觉得那是什么大事，他自己也不急于要搬进去住。可是他的律师给他仔细讲了其中的风险：即使只有一天的回租，这也构成所谓的租赁关系（Tenancy）。如果屋主和租客之间有纠纷，闹上法庭，纽约的法律是比较保护租客的。而在正常的租赁过程中，中介会做很多的背景调查来尽量避免纠纷。可是，回租由于时间通常较短，一般不会有调查，如果卖家真的决定不在约定时间搬走，买家即新屋主没有很有效的手段迫使卖家即旧屋主立刻离开。不过，如果卖家真的有困难，并且很有诚意在约定时间搬走，回租还是一个很有用的方式。在押金、逾期罚款和逾期租金等等条款上必须与律师酌情商讨，在保护自己利益的同时，找到双方都能接受的一笔交易。

总而言之，好律师的作用是非常大的，大家不要贪小便宜失大利。

 
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