外国人在美置业现状

相比2015年，外国人购房总数相对持平（占全美购房总数的7.5%），但是没有在美国居住的外国人所占的比例由去年的将近50%降为41%。中国买家占了所有外国买家的26%，比去年下降1%。佛罗里达（22%），加州（15%），德州（10%），阿里森纳（4%），纽约（4%）是最受外籍购房者青睐的几个州。

产权形式

产权公寓 (Condo)：

• 产权公寓购买的是特定公寓的独立产权。

• 业主需要承担公寓每年的房地产税以及物业管理费。

• 购买者需要向管理委员会提交申请。其通过申请的时间比合作公寓（Co-op）短，9/11以后所有纽约大楼都增加此要求，主要查一下有否犯罪记录和工作，可以供给物业和地税。产权公寓一般都允许外国人购买。

• 产权公寓租赁，装修都比较方便，没有合作公寓那么多限制。

• 产权公寓升值空间和流通性都比合作公寓好。

合作公寓 (Co-op)：

• 合作公寓是由一个股份公司所拥有的公寓。业主购买到的并不是公寓某个单位的产权，他们实际上是拥有了这个公司的股份，并且拥有这个公司给予的长期的“租赁使用权”。

• 购买合作公寓的股东根据其股份的多少支付公寓的房地产税，物业维护费等持有成本。

• 合作公寓的购买者需通过董事会审批（一般情况下外国人的购买申请不会被通过）

• 大多数合作公寓要求股份持有人把所购单元作为他们的主要居所，然而它也允许一到两年的转租，但是承租人必须提交正式的申请并且通过董事会的面试。

• 合作公寓由于种种限制，价格比产权公寓低。大约20%左右

联排别墅 (Townhouse):

• 有独户和多户之分，可以随意出租。

• 业主需要负责所有的房地产税，物业维修和管理的费用。

• 业主可以随意出售给任何人，不需要经过任何人的批准。可是管理是三种房型里最麻烦的一种。

关于新楼盘和减税政策

买新楼盘还是买二手房呢？新楼盘前期投入多，可是将来的升值空间一般来说也是更高。在纽约曼哈顿，二手房的均价在$1500/平方英尺左右，也就是人民币10万一平方米。新楼盘$2000-$3500/平方英尺，也就是13万-24万一平方米。除了价位高以外，新楼盘在过户费上也更贵一点。买家按常规要支付发展商的纽约州和纽约市的转让税（~1.8%），和发展商的律师费。当然这一切都可以谈。所以一定要试一试，从价位和过户费上都谈到最好的价格。新楼盘的升值空间高，是因为新楼用的技术材料，设计理念都是最新的。若干年后，要出售的时候，新楼会比旧楼吸引到跟多的买家，导致价格走上。

历史上新楼盘一大优势是减税政策。减税政策分10、15 和25 年。在减税政策结束前的10年，地税每2年增加20%，到最后一年变成市场平价的地产税。也就是说10年政策的话，第1年开始增加市场税和减价税差价的20%。15年的话，第6年开始，25年的第16年开始。以前几乎每个新楼盘都会有减税政策，现在自从新任纽约市长上任后，减税政策要求开始变严格，现在的新楼盘比较少有减税政策。到底减多少税很难讲，每撞楼都不一样。可是一般来讲在减税政策期间，地税非常低，每月从几十美金到几百美金不等。市场价大约是每平方英尺1美金左右。

关于缴税

相比股票和其他投资工具，在美国，房地产作为投资在税收上还是很有利的。美国人和外国人同样对待，要为租金和将来售出后增值收益部分缴税。每年的租金要按照普通收入交税。如果你在美国只有租金收入，税收档次是很低的，大概在20-30%左右吧。有利的方面在于：房子可以折旧。房子每年可以按照27.5年直线折旧，折旧费可以用来抵租金。还有你所有的维修费用，也可以抵税，具体需要会计师衡量，每个人情况不一样。如果折旧费用来抵租金还有多，可以累计起来，最后在卖出房子的时候，抵去收益，再一次降低税收。

外国人出售在美所持有房产时会被扣除10%或15% ，作为储备税金。更具体地说，从外国人那里购买房产，买家有义务在过户时扣税金然后缴纳给国税局，以确保此外国卖家会支付联邦税。这15%并不是实际缴税数额，真正要交纳的税金在保税后多退少补。在国税局计算好交易中净收入所需交纳的税金后，他们会把多出来的部分退还给国际卖家。

虽然如此，符合以下任何一个条件的卖家是无需被预扣起税金的：
1， 卖家在过户前向国税局申请“Withholding Certificate”（税金扣起证明），这证明上会显示卖家在这项房产交易中实际需要交纳的税金；

2， 房产价格低于$300,000并且买家打算用作自住，非投资性房产。

如果遵循一般的程序，卖家从国税局那里收回多交的税金需时较长，如果过户时间发生在美国报税日期刚刚结束后，卖家甚至要等超过1年的时间才能收回款项。专攻房地产的律师提供了一个办法可以省时省力：首先卖家在过户前可以向国税局提交申请“Withholding Certificate”（税金扣起证明），然后将那10%或15%的预扣税金放在卖家或买家任何一方的律师银行账户里。当从国税局那里真正获得税金扣起证明并获知真正需要交纳税金的数目后，律师就会把实际数目从储备税金中划出并交予国税局，剩下的部分立刻退还给卖家。

投资收益

租金回报率在所有费用之后在曼哈顿平均2%-3%左右，布鲁克林因为房价稍低，回报率可以稍微高些。曼哈顿过去十年的平均房价升值率是每年4%左右，所以曼哈顿房地产的总投资回报率在6%-7%。曼哈顿市场的特点在于她很贵，因为她非常成熟，有很强的抗压性，有很强的流通性，所以在要脱手和找租客的时候，需要的时间相比其他城市要短。西岸的洛杉矶和与纽约一河之隔的新泽西房价都比纽约要低，在2008-2009经济危机的时候，这两个城市跌的都比纽约要多，2011年复苏以来纽约也比这两个地方早超过2007年的峰值，涨幅远远超过他们。西岸的好处是离中国比较近，所以如果自己住会不错，可是我觉得作为投资，纽约比较好。

就费用来说，买房不需付中介费，中介费由卖方出。买房的手续费在2-3%左右，如果买新楼，费用在5-6%。买完后，我会帮你找合适的租客，这个中介费也不用你付，我们这里租赁的中介费由租客出。可是我会建议你请一个物业管理公司帮你管理，他们收费大概在5-7%。每月你要付的是物业管理，地税和保险，找到租客后，他们会付你一笔租金，你还是要付这些费用。

如果你买60-70万的房子，大概费用如下：

物业管理: $500-$1200

地税: $300-$600

保险: $$50-$100

房地产作为投资在税收上还是很有利的。你每年会要报税，我一般会帮客户介绍很好的会计。每年的租金要按照普通收入交税。如果你在美国只有租金收入，税收档次是很低的，大概在20-30%左右吧。可是房子可以折旧，所以可以用来抵租金。还有你所有的维修费用，包括你如果来美国的费用也许可以抵税，具体需要会计师衡量，每个人情况不一样。

纽约的房地产属于稳定，安全的一种投资，不是属于高风险高回报的投资。2房升值比1房比较容易多，曼哈顿的房型是金字塔型的，统舱（没有房间，厨房，卧室起居室全在一起）最多，1房第2多，以此类推。所以大房型供应量相对少一些。就像二手盘和新楼盘比，二手出租收益率高些，因为新楼价格贵，投入资金稍微高些。可是新楼盘5年后的升值率95%是要比二手盘好。纽约房地产投资有三块，流通性，出租收益率，升值空间，没有一间房是三者具备的，要看你作为投资人，更注重那一项

过户费用

-购入-

二手房全现金：0.7% - 1.7%

二手房贷款：2.5% - 3.5%

新楼盘全现金：2.5% - 5.5%

新楼盘贷款：4.3% - 7%

• 律师费：与你律师确认（$1000-$3000）

• 大楼申请：$1000-$2000

• 产权保险：%0.4

• 产权调查：$300—$500

• 豪宅税：房价的1%，豪宅税只适用于超过1百万的房子

如有贷款，再加：

• 银行申请费：$750-$800

• 估价费：$500-$700

• 信用调查：$45-$75

• 银行律师：$650—$750

• 贷款登记费：$600—$800

• 贷款保险：每十万贷款额约$130

  纽约市贷款税：

• 贷款50万以内=1.8%

• 贷款50万或以上，1-3家庭住宅=1.925%

• 贷款50万以上其他类地产=2.8%

-售出-

售价的7-8%

• 中介费：6%

• 律师费：与你律师确认（$1000-$3000）

• 经办费：$450+

• 纽约市转让税：

• 住宅50万= 1​​% / 50万以上=1.425%

• 商业50万=1.425% / 50万以上+2.625%

• 房契转让费：$75

• 纽约州转让税：%0.4

• 纽约州平等费：$75

• UCC-3登记费 ：$100

贷款近况

随着大银行（比如汇丰）逐渐退出给中国买家贷款的业务，小银行看准机会，推出给中国买家提供的贷款产品。在纽约有几家银行（华美，工商，国泰以及一家美资银行）都有此业务。下面简单介绍一下开户和贷款的基本要求：

开户

如果在汇丰香港有账户，就可以在汇丰美国开户。不需要美国地址和电话，所有信件账单会寄回中国。一般其他美国银行要求在美国有地址和电话。可是客人必须要亲自到美国签字。开户需要证件：护照，中国身份证或者绿卡，有名字地址的煤气水电账单或者信用卡月结单（可以是中国）。华美银行可以不要求亲自到美，可以到华美在中国的分行签字。

贷款

一般可以贷到50-65%，利率比美国人高半个百分点。必须有中国的收入证明，款项必须已经离境，除首付之外，存款必须足够有18-24个月的月供（还贷，物业，地税）。

一般来说，足够多的银行做这个业务，只要款项已经离境，贷款一般还是可以办得下来，就是首付多一点，利率高一点。可是要多点时间，准备充分些。

市场近况

6月的纽约市房地产市场持续疲软，当前的市场仍对买家更加有利，不过卖家也快速调整以适应新市场环境，所以市场还是以较为稳定的节奏继续成交。。曼哈顿5月的中间成交价（Median Sales Price）约为127万美金，与今年初相同，但与去年同期相比下降约7%。与上个月相较，市场势力（Market Power）更加倾向于买家。 买家原始开价折扣（Initial Offer Ask）自二月份以来持续增长，目前的5.3%为12个月以来最高。另外，买家获得贷款意外条款（Mortgage Contingency）1的百分比稳定增长中，也显示市场对买家有利，去年仅23%的产权公寓买家商讨到此条款，目前增加至28%。另一个每月增长的指标则是房源数量：总吸纳率（Absorption Rate）仍然是6.9个月，比去年同期较低。接下来大家需要注意一项指标是房源量是否会持续增加并逼近纽约长期平均值：8个月的待售量。

奢侈公寓市场近来逐渐冷却，那让我们来看看实际情况是如何吧！与一年前起相比，售价400万美金或以上的奢侈公寓总销售量减少了15%、挂盘时间（Marketing Time）延长了24%，平均为274天，且平均折扣率（the Average Discount from Asking）从4% 增长到7%。然而，平均销售额(the Average Sales Price)却猛增6%，达到820万美金。

备注：

1：贷款意外条款(Mortgage Contingency Clause)则是针对买方的保护条款。除现金交易外，大多数人买房需要向银行贷款，而且很多情况下是在签订了买房合同后才向银行申请贷款，因此有可能出现合同签署了但银行拒绝贷款的情况。贷款意外条款赋予买方因贷款不成而取消合同的权利,即合同中约定一个日期，在此之前如果买方拿不到银行贷款批准书，买方有权取消合同，所有定金退回买方，双方互不追究责任。所以，卖主通常会调查了解对方有一定的信用和贷款能力后，才会认真同其谈交易。

律师的作用

在纽约有众多的房地产律师，他们的收费从1000美金到3500美金不等。大家有可能觉得律师抓到篮里都是菜，其实不是。以下这几个真实故事，让大家从中了解，好的律师应该是怎样的。

• 从一个洗碗机合同条款说起

别小看洗碗机，它可是很多当地买家必须要的一样配件。可是纽约很多旧一点的大楼没有，也不允许单元自己花钱装，因为大楼的下水道不能支持那么多洗碗机。关于这一点，大楼往往在业主守则里有明文规定。我有一个客户，签了合同要买一个有洗碗机的单元。签合同的时候，他的律师看完业主守则后告诉他，这个大楼是不允许安装洗碗机的。那怎么办呢？他不想不买，于是我们在合同中加了一句：这个洗碗机是允许的。卖家也签了合同。结果到了物业公司审查的阶段，物业公司说这个洗碗机是不允许的。原来，卖家买这个房子的时候，洗碗机就已经在了，他们以为他们的洗碗机是破例允许的（grandfathered in）。可是大楼这几年Board 也换人了，对这项规定也变得从原来的眼开眼闭到严格执行。最后，卖家必须把洗碗机拆除。我们因为合同里写那一句“错在卖家”的条款，所以得以要回一笔远远超过一个洗碗机的钱。

•   新楼盘地税估计误差的陷井

新楼盘的销售资料里会有估计的地税。那个地税当然是有可能或者说一般会和实际的地税有误差。那究竟应该相差多少呢？我的一个客户在看一个新盘的时候，觉得地税很低很吸引。结果，他的律师做完尽职调查后告诉他，那个地税是以大楼在申请销售资料批准的那个时候的楼房价值作为计算地税的基础。那个时候的大楼刚刚开始建造，所以大楼的价值当然远远低于完工后的建筑价值，所以显示的地税是不切实际的低。我们知道，所有的新楼地税会有一个估计误差，在法律上这个是允许的，可是这个发展商的做法虽然不违法但有点讲不过去了。据律师讲，只有很少的发展商会这样估算。一般应该以完工后的大楼建筑作为基数。

•   买卖房屋交接后回租的策略（Post-Closing Occupancy）

有的卖家因为种种原因，希望在房子交接后再在房子里住一阵，这就构成原来的卖家变成买家的租客。听上去这好像没有什么，其实，这里面大有讲究。我有一个客户被卖家要求回租，他一开始并不觉得那是什么大事，他自己也不急于要搬进去住。可是他的律师给他仔细讲了其中的风险：即使只有一天的回租，这也构成所谓的租赁关系（Tenancy）。如果屋主和租客之间有纠纷，闹上法庭，纽约的法律是比较保护租客的。而在正常的租赁过程中，中介会做很多的背景调查来尽量避免纠纷。可是，回租由于时间通常较短，一般不会有调查，如果卖家真的决定不在约定时间搬走，买家即新屋主没有很有效的手段迫使卖家即旧屋主立刻离开。不过，如果卖家真的有困难，并且很有诚意在约定时间搬走，回租还是一个很有用的方式。在押金、逾期罚款和逾期租金等等条款上必须与律师酌情商讨，在保护自己利益的同时，找到双方都能接受的一